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地价飙全台「危老重建」申请量激增 新北超过380件4
侨福营造股份有限公司 台北市万华区和平西路三段300号
容积移转 容积移转作业手册(内政部营建署) 容积移转意义: 简单说即一块土地之可移出容积,移转至其他可建筑土地建物使用。容积率管制系以限制建筑物实体建筑总量与建筑基地面积之比例,藉以达到控制土地使用强度,确保整体居住生活品质的制度。而允许原属一宗土地可建筑容积之一部或全部,移转至另一宗可建筑土地建筑使用,即为容积移转。 如受限制发展地区(如公共设施保留地、古迹)的容积,可以移转到同一都市计画地区任一建地兴建。 容积移转适用地区 : ◆以实施容积率管制之都市计画地区为限。 ◆各都市计画地区实施容积移转时,直辖市、县市主管机关应先就其发展密度、发展总量、公共设施划设水准予以通盘检讨,其确有实施之必要者,应循都市计画拟定、变更程序,於都市计画书之土地使用分区管制中,增列相关许可规定后办理。 透过容积移转的实施,可达成下列目的: ◆使具纪念性或艺术价值建筑之保存维护得以顺利推展。 ◆公共设施保留地得以顺利取得兴辟,提升都市环境品质,并纾解政府财政负担。 ◆面临宽广地域之基地得适度增加容积,促进基地有效利用;同时都市增加公共空间,改善环境品质。 ◆受限发展土地地主权益获得保障与补偿。 容积移转有何优点 : 整体而言,可改善都市景观,增进都市土地更具效率之利用,辅助公共设施保留地之取得兴辟,及促进具有纪念性或艺术价值建筑之保存维护。而此一制度之实施特色,在公共设施保留地主,可掌握开发主导权,自行将其可建坪数合并於同区依法可建筑之其他建筑基地内即可开发建筑,不必等到徵收;对政府而言,可减轻徵收土地财政压力;对民众而言,可提早享用公共设施便利。 送出基地以下列各款土地为限: 1. 都市计画表明应予保存或经直辖市、县市主管机关认定有保存价值之建筑所定著之私有土地。(前者指依都市计画法第 15 条第 1 项第 5 款明订具有纪念性或艺术价值应予保存之建筑,应於主要计画中加以表明者;后者指因尚未具有可被指定为古迹之条件而未被指定古迹,但直辖市、县市主管机关认定其具有保存之建筑,如已协调其土地所有权人同意,该建筑定著之私有土地亦得适用容积移转)。 2. 为改善都市环境或景观,提供作为公共空间使用之可建筑土地。 3. 私有都市计画公共设施保留地。但不包括都市计画书规定应以区段徵收、市地重划或其他方式整体开发取得者或有其他可行之取得或开辟计画者。 第2款之土地,其丘形应完整,面积不得小於500平方公尺。形状完整、提供作公共空间使用(如:儿童游乐场)之可建筑土地目的在鼓励私人提供土地作为公共空间使用,提升地区环境品质,增进建筑物量体及高度变化,并使都市景观多样化,促成土地更有效利用。 古迹土地,指定为古迹之私有民宅、家庙、宗祠所定著土地,古迹保存区内之私有土地,保存用地之私有土地 送出基地之可移出容积,依下列规定订定: ◆都市计画表明应予保存或经直辖市、县市主管机关认定有保存价值之建筑所定著之私有土地:以其基准容积扣除已建筑之容积为准。可移出容积 = 基准容积 — 已建筑之容积 ◆划定为保存区者,按其划定前之基准容积扣除已建筑之容积为准;划定为保存区前,尚未实施容积率管制者,以其毗邻土地使用分区平均容积率上限乘送出基地面积所得之乘积,再扣除已建筑之容积为准。 ◆提供作为公共空间使用之可建筑土地:以其基准容积为原则,必要时,直辖市、县市主管机关得视实际情况酌予增减。但其增减幅度不得超过20%。 ◆私有都市计画公共设施保留地:以其毗邻土地使用分区之平均容积率上限乘送出基地面积所得之乘积为原则,必要时,直辖市、县市主管机关得视实际情况酌予增减。但其增减幅度不得超过40%。 注:前项毗邻土地使用分区,以都市发展用地为限;毗邻土地使用分区均非属都市发展用地者,其可移出容积,由直辖市、县市主管机关参考邻近都市发展及土地公告现值评定情况拟订,送该管都市计画委员会审定。 可移出容积可移转区域: 送出基地之可移出容积,以移转至同一主要计画地区范围内之其他可建筑土地建筑使用为限;直辖市、县市主管机关并得考量都市整体发展,於都市计画书中指定移入地区范围。 送出基地容积移转次数限制: ◆除作为公共空间使用之可建筑土地外,送出基地得分次移出可移出容积。 ◆接受基地得分次移入不同送出基地之可移出容积。 送出基地与接受基地间容积换算: 送出基地移出之容积,於换算为接受基地移入之容积时,应按申请容积移转当期各该送出基地及接受基地公告土地现值之比值计算,其计算公式如下: 接受基地移入之容积 = 送出基地之公告土地现值 (申请容积移转当期) 送出基地移出之容积 接受基地之公告土地现值 (申请容积移转当期) 接受基地之可移入容积 : 接受基地之可移入容积,以不超过该接受基地基准容积之30%为原则。位於( 整体开发地区、实施都市更新地区、面临永久性空地或其他都市计画指定地区范围内 ) 之接受基地,其可移入容积得酌予增加。但不得超过该接受基地基准容积之40%。 接受基地於申请建筑时,因基地条件之限制,而未能完全使用其获准移入之容积者,得依本办法规定,移转至同一主要计画地区范围内之其他可建筑土地建筑使用,并以一次为限。 容积移转作业手续简要 : 容积之移转,应由接受基地所有权人检具下列文件,向该管直辖市、县市主管机关申请许可: ◆申请书。 ◆申请人之国民身分证影本。 ◆送出基地所有权人及权利关系人同意书。 ◆送出基地及接受基地之土地登记簿誊本。 ◆送出基地及接受基地之土地所有权状影本。 ◆其他经直辖市、县市主管机关认为必要之文件。 直辖市、县市主管机关受理容积移转申请案件后,应即审查,经审查符合规定者,除第6条第1项第1款之土地迳予核定外,应於接受基地所有权人办毕下列事项后,许可送出基地之容积移转: ◆取得送出基地所有权。 ◆清理送出基地上土地改良物、租赁契约、他项权利及限制登记等法律关系。 ◆将送出基地依第14条规定赠与登记为公有。 ◆直辖市、县市主管机关於许可容积移转后,应即更新送出基地图册,将相关资料列册送由主管建筑机关实施建筑管理及送该管土地登记机关建,并开放供民众查询。 ◆送出基地图册公告后,应置於各该直辖市、县市主管机关、乡镇市区公所及各地政事务所,供公众查阅。 ◆送出基地及接受基地所有权人均得向直辖市、县市主管机关或乡镇、市、区公所表达移出或移入容积之意愿及条件,由各该直辖市、县市主管机关及乡镇、市、区公所提供各项必要之协调联系及谘询服务。 容积移转的实施应依据下列法令来办理: 文化资产法系 : ◆古迹土地容积移转办法 ◆古迹土地容积移转办法第 3 条:实施容积率管制地区内,经指定为古迹,除以政府机关为管理机关者外,其所定著之土地、古迹保存用地、保存区、其他使用用地或分区内土地,因古迹之指定、古迹保存用地、保存区、其他使用用地或分区之划定、编定或变更,致其原依法可建筑之基准容积受到限制部分,土地所有权人得依本办法申请移转至其他地区建筑使用。 都市计画法系 : ◆都市计划法83-1条:公共设施保留地之取得、具有纪念性或艺术价值之建筑与历史建筑之保存维护及公共开放空间之提供,得以容积移转方式办理。前项容积移转之送出基地种类、可移出容积订定方式、可移入容积地区范围、接受基地可移入容积上限、换算公式、移转方式、作业方法、办理程序及应备书件等事项之办法,由内政部定之。 ◆都市计画容积移转实施办法 都市更新法系 : ◆都市更新条例第45条:更新地区范围内公共设施保留地、依法应予保存及获准保留之建筑所坐落之土地或街区,或其他为促进更有效利用之土地,其建筑容积得一部或全部转移至其他建筑基地建筑使用,并准用依都市计画法第八十三条之一第二项所定办法有关可移出容积订定方式、可移入容积地区范围、接受基地可移入容积上限、换算公式、移转方式及作业方法等规定办理。前项建筑容积经全部转移至其他建筑基地建筑使用者,其原为私有之土地应登记为公有。 ◆都市更新建筑容积奖励办法 名辞解释 ◆容积:系指土地可建筑之总楼地板面积。 ◆容积移转:指一宗土地容积移转至其他可建筑土地供建筑使用。 ◆送出基地:指得将全部或部分容积移转至其他可建筑土地建筑使用之土地。 ◆接受基地:指接受容积移入之土地。 ◆基准容积:指以都市计画及其相关法规规定之容积率上限乘土地面积所得之积数。(简单说即 容积率 x 土地面积) ◆容积率:指一块建地上可建筑使用的总建坪,与建筑基地面积的比率。容积管制就是管制建地上可兴建的总建坪。目前台湾地区已全面实施容积管制,而容积率的高低则依其区位及使用的分区而有不同,一般的住宅区,容积率约为200%(即一坪建地可以盖两坪建坪)。在台北、高雄的商业区的容积率有高达800%。所以容积率的高低是否适宜,影响都市生活环境品质,同时也是决定地价高低的主要因素。 您该知道的「容积移转」十大课题 最近有些建商标购土地时,常见用高价标得。其中固然因素很多,不过「容积移转」的因素,值得我们重视。如果这块土地可以接受容积移入,其价值就可以拉高,跟其他竞争者来比,出价可以取得优势。以下就向读者介绍容积移转主要规定: ◆什么是容积移转:指某笔土地的容积,移转到其他可以建筑的土地,以供建筑使用。容积移出的土地称为「送出基地」,接受容积的土地就叫做「接受基地」。 ◆实务上可作为「送出基地」的土地有三类:1、都市计画表明应予保存或经直辖市、县市主管机关认定有保存价值之建筑所定著之私有土地。2、为改善都市环境或景观,提供作为公共开放空间使用之可建筑土地。3、私有都市计画公共设施保留地。其中最常见到的是「公共设施保留地」的容积移转,不过读者要注意如果当地都市计画书已经规定要用区段徵收、市地重划或其他方式整体开发取得的公共设施保留地,就不能当作送出基地了! ◆容积可以移转到那里:送出基地申请移转容积时,原则上以移转到同一主要计画地区范围内之其他可建筑用地建筑使用为限。1、同一都市计画主要计画地区之其他可建筑土地。2、送出基地为古迹土地且位於非都市计画区者,接受基地为同一直辖市、县(市)之任一宗可建筑之非都市土地。3、送出基地位於实施都市更新地区范围者,接受基地为同一更新地区其他可建筑基地。 ◆接受基地可以移入多少容积:接受基地可以移入的容积,是用以下的计算公式:接受基地移入之容积=送出基地之土地面积×(申请容积移转当期送出基地之公告土地现值/申请容积移转当期接受基地之公告土地现值)×接受基地之容积率 ◆接受容积有限制吗:接受基地可以移入的容积,以不超过该接受基地基准容积的百分之三十为原则(所谓基准容积是拿都市计画的容积率上限乘土地面积)。但是如果接受基地是位在整体开发地区、实施都市更新地区、面临永久性空地或其他都市计画指定地区范围内之接受基地,其可移入容积得酌予增加。但还是不能够超过该接受基地基准容积的百分之四十。 ◆送出基地把容积移出以后,土地要怎样处理:送出基地於许可其全部或部分容积移转前,除「都市计画表明应予保存或经直辖市、县市主管机关认定有保存价值之建筑所定著之私有土地」外,应视其类别及性质,将所有权之全部或部分赠与登记为国有、直辖市有、县市有或乡镇、市有。 ◆怎样知道那些公共设施保留地可以当「送出基地」:直辖市、县市主管机关会对可以当送出基地的公共设施保留地进行全面清查,并得会同有关机关依都市计画分区发展优先次序、未来地方建设时序及公共设施保留地划设先后,订定优先移转次序后,缮造送出基地图册,於各该直辖市、县市主管机关及乡镇、市、区公所公告周知,并将公告之日期、地点登载当地报纸,并登载於直辖市、县市政府网站。送出基地图册公告后,也会放在各该直辖市、县市主管机关、乡镇、市、区公所及各地政事务所,供民众来查阅。故寻此管道就可以大概知道那些公共设施保留地可以当作送出基地了。 怎样办理容积的接收:送出基地及接受基地所有权人均得向直辖市、县市主管机关或乡、镇、市、区公所表达移出或移入容积之意愿及条件,由各该直辖市、县市主管机关及乡镇、市、区公所提供各项必要之协调联系及谘询服务。 地方主管机关怎样审查容积移转的申请案:直辖市、县市主管机关受理容积移转申请案件后,会马上进行审查,经审查不合规定者,驳回其申请;其须补正者,应通知其於十五日内补正,届期未补正或补正不完全者,驳回其申请;符合规定者,除「有保存价值之建筑所定著之私有土地」会被迳予核定外,地方主管机关在接受基地所有权人办毕下列事项后,许可送出基地之容积移转: ◆取得送出基地所有权。 ◆清理送出基地上土地改良物、租赁契约、他项权利及限制登记等法律关系。 ◆将送出基地依相关规定赠与登记为公有。 容积移转要怎样评估其买卖价格:实务上自然是由买卖双方自由协议容积移转的价格,读者如有需要,也可以参考下列作法: ◆估计容积送出基地之正常价格(A)。 ◆运用楼层别效用比或地价分配率的观念,计算送出之容积部分占整体利用价值之比例(B)。 ◆以(A)×(B),得容积送出价格。 ◆估计接受基地之正常价格(C)。 ◆以(A)之〔单价〕÷(C)之〔单价〕,得两地地价换算率。 ◆依前述(四)求得接受基地可接受之楼地板面积。 ◆以接受基地之单价及楼层别效用比求接受容积之价格。 ◆就送出容积价格与接受基地价格两者之差额进行调整,求得容积移转价格。 公设地容积移转建商最爱 一般民间利用公共设施保留地来抵税的作法,自从财政部开始以实际成交价来认定之后,公设地移转金额大幅萎缩。但是,业界人士指出,对於建商而言,购买冷门地段的公共设施保留地,再将容积移转到热门区段的建案上,利润也颇为可观。 采用公共设施保留地抵缴税款,民间已经使用多年,原先的作法是,以市价约2成左右的价款买到公设地,再用公告现值的价格抵缴税款,但财政部已经关闭这个管道。买卖大幅萎缩,主要是牵涉到仲介可以从中赚取的利润,在财政部改以实际成交价来认定税金之后,利润大幅缩水,仲介因而全面收手,交易减少;这是就一般的小额节税人而言。 不过,对於大型集团而言,表面上的不划算,并不代表不可行;一些大型集团反而是灌高公设地的交易价格,以高价来抵更高的税金,这跟以低价买得、高价抵税,是同样的道理。其次以公设地捐赠来移转容积,目前算是新的热门方法之一,以建商最热中这项作法;建商开发案中,买冷门地段的公共设施保留地来捐赠,再将容积移转到建案上使用,来往之间,利益也相当可观。政府没有钱来买公设地,如台北市政府同意古迹容积可以移转使用,台北县政府就同意公设地容积可以移转使用,同样达到政府获得公共设施保留地,但建商获得容积奖励的优惠;不过,一般民众的小额节税,采用这项管道,能节省的税金已经很有限。 https://www.twsun.com/hot_445130.html 容积移转作业手册(内政部营建署) 2022-11-17 2023-11-17
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根据统计,目前全台30年以上屋龄的房子,有近400万户,其中双北地区就占了四分之一,有110万户老屋,新北市危老核准量6年来,已累计突破380件,不少危老建案只要搭上双铁交通,或是市中心的位置,身价直接飙升好几倍。台北市东区都更案顶楼层还每坪喊到三百万。
摘自-yahoo新闻